6月南京市场分析报告:两极分化明显
2019-07-17 15:38:02
来源:中国网地产综述政策:6月南京市在房产政策方面以一城一策为总基调,支持人才引进,部分地区购房政策放宽。土地:6月南京土地市场累
来源 :中国网地产
 

综述

政策:6月南京市在房产政策方面以“一城一策”为总基调,支持人才引进,部分地区购房政策放宽。

土地:6月南京土地市场累积出让土地26幅,总成交面积151.29万㎡,成交总价为288.51亿元;江北新区共出让5幅地块,其中4块为住宅地块,成交楼面价最高已达20802元/㎡;仅三幅地块达到最高限价竞自持,数块优质地块未达到竞拍价格上限,土地开发商拿地趋于理性。

新房:6月南京新房成交均价为2.38万/㎡,环比下跌2.05%;纯住宅总成交量冲至7544套新高,总成交额达154.7亿元,环比5月增加22%,成交均价2.03万/㎡;新房认购1998套,成交7544套,环比5月认购量上升32.3%,成交量上升18.5%。 

二手房:6月南京房均价 28746 元/m²,环比下跌 0.14%;二手房成交6595套,环比下跌18.21%;其中鼓楼区成交1235套,成为6月全市成交量第一;二手房成交总积3125147㎡,环比下跌8.12%。二手房新增房源5498套,环比下跌14.71%。

中国网地产数据研究中心认为,目前南京市场各个项目间、各个板块间的两极分化现象明显,并且此局面会持续较长时间。

政策:部分区域限购门槛降低,吸引高端人才落户动作频繁

2019年6月4日起,南京高淳区购房不再需要两年的社保或个税证明,只要持有南京市居住证或者在南京工作,有用工单位的劳务合同,工作单位也有营业执照,就可在高淳区购房。中国网地产数据研究中心认为,此次高淳区房产限购政策的微调并不意味着楼市调控的放松,更多地是与当地的引进人才战略有关。

6月28日,南京江北新区正式发布《南京江北新区集成电路人才试验区政策(试行)》,出台10条新举措,政策支持范围扩大至所有集成电路领域企业,均享受相应的购房补贴、租赁补贴、购买人才住房(共有产权房)、承租人才公寓、公共租赁住房政策,为人才提供优先购买商品住房服务。此举旨在吸引集成电路产业的高端人才,奖补力度远超同类政策,可直接推动江北新区集成电路人才试验区的快速发展。

土地市场:开发商趋于理性,多宗地块未达竞拍上限

据中国网地产数据研究中心统计,6月南京土地市场累积出让土地26幅,总成交面积151.29万㎡,成交总价为288.51亿元,其中包括科教用地4幅,居住用地11幅,混合用地7幅,加油站用地1幅,工业用地1幅,商业用地1幅,娱乐康体用地1幅。其中,仅三幅地块达到最高限价竞自持,数块优质地块未达到竞拍价格上限,平均溢价率27.6%,开发商拿地趋于理性。

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 6月南京各版块土地出让情况

在经历了4、5月住建部的预警提示后,6月开发商拿地热情有所回落。江北新区共出让5幅地块,其中4块为住宅地块,成交楼面价最高已达20802元/㎡;另外河西也有住宅出让,保利地产成功摘得;江宁大学城现阶段新房稀缺,此次也出让了一幅优质土地,由江宁城建摘得,成交楼面价已近2万/㎡。

今年上半年南京土地供应总建筑面积856.7万方,同比上升17.6%;土地成交总面积329.2万㎡,同比上升8.7%;土地成交总额达552亿元,同比上升26.7%;土地平均溢价率27.09%,约为去年3倍。 

新房市场:新房价格回落,成交端两极分化 

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南京6月各区域新房成交价格(单位:元/㎡) 

整体来看,6月南京新房成交均价为2.38万/㎡,环比下跌2.05%,5月各区域中新房成交均价前三的区域为鼓楼区、建邺区及玄武区。

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6月南京新房市场供求量价走势图

 6月南京新房住宅总成交量创下7544套新高,总成交额达154.7亿元,环比5月增加22%,为上半年画上圆满句号。

 6月南京新房市场共开盘43个项目,合计10003套房源,相较于5月(5月共开盘34个项目,合计7773套房源),出货量增加22.29%。从各盘网签去化数据来看,南京各板块新房依然呈现“冷热不均”的景象,其中江北新区、河西以及江宁板块表现良好。当然,6月南京开盘的重头戏还是江北新区,三盘齐开给不少买房人提供了买房契机,超过2.2万人参与摇号选房。

二手房市场:市场总体呈下滑趋势,客户持续观望带来压力

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南京6月各区域二手房成交价格(单位:元/㎡)

 整体来看,南京6月二手房成交均价 28746 元/m²,环比上月下跌 0.14%;二手房房价排名前三的片区分别为建邺、鼓楼和玄武;共有8大片区二手房成交均价上升,其中六合区涨幅最高,环比上升2.88%,其次为溧水区,环比上升2.24%;3个片区二手房成交均价出现下降现象,其中降幅最大的为高淳区,环比上月下跌2.92%。

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南京6月各区域二手房成交面积(单位:㎡)及成交套数

6月南京二手房成交6595套,比上月减少1201套,环比下跌18.21%;其中鼓楼区成交1235套,成为6月全市成交量第一;二手房成交总积31.2514万㎡,环比下跌8.12%。二手房新增房源5498套,比上月减少809套,环比下跌14.71%。

6月,南京二手房成交量和挂牌量均出现下滑的趋势,去化周期拉长。二手房市场不景气的情况下,置换需求略有下降,给市场成交带来压力。

需求仍然充足,下半年市场分化情况将加剧

回顾6月,在经历了“金三银四”后,南京市场购房需求充足,新房限价政策虽然严厉,但整体楼市观望情绪浓厚。从区域来看,河西、江北核心区、主城等热门区域购房需求较高,部分项目去化情况较好。

2019下半年市场将延续房住不炒的原则,调控大概率也会继续因城施策,部分城市一旦出现大涨大热的局面,调控也将随之来临。中国网地产数据研究中心认为,在大规模支持人才引进的前提下,房价短期内不会出现大幅上升,且下半年新房供应量将足够充足,特别是江北的新房下半年可能出现供大于求的情形。目前,主城暂无新增土地挂牌场,土拍市场整体保持稳定。两极分化现象仍会出现,此外在新房市场供应充足情况下,各版块冷热不均将更加明显。换房政策偏严使得二手房市场压力增大,置换需求下降,成交量将慢慢回落。

 

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